（地政士林瑞明專欄）行政院院會日昨通過「房地合一稅2.0」草案，延長境內個人、法人短期持有期間至五年以內，「囤房稅」修法則暫不推動。「房地合一稅2.0」就是將原本短線炒房的漏網之魚「法人」也納入房地合一稅的課稅範圍，總算亡羊補牢實現課稅正義與公平，讓「房地合一稅2.0」原本豁免在外的短線炒房的法人嘗一嘗短線炒房的苦果，短線炒房的法人是時候該懸崖勒馬了！

此次修法，為防止預售屋交易哄抬房價，特別將預售屋交易納入房地合一課稅，這也是政府首次對「房屋期貨」課稅，算是在房屋課稅上的一大進步。行政院院會通過的修正方案是，將短期交易定義為五年以內，針對境內個人持有房地交易，修改為兩年以內稅率45%、逾兩年未逾五年35%、逾五年未逾十年20%、十年以上維持15%；非境內個人為兩年以內45%、逾兩年35％。針對營利事業，也修正短期期間至五年以內。境內營利事業持有兩年以內，修改為適用45%、逾兩年未逾五年35%、逾五年20%；境外營利事業持有兩年以內45%、逾兩年35%。

行政院政務委員龔明鑫也強調，房地合一稅2.0方案對於自住、建商、商辦影響很小，修正重點加重炒作機會成本，是遏止短期炒作。當然「房地合一稅2.0」草案也要經過立法院審議通過，但有無溯及既往是大家所關心的。

其實，政府對於解決無殼蝸牛的居住問題，早有兩個好的政策包括「國宅政策」及「合宜住宅政策」，無奈這兩個政策一個已廢止，另一個目前暫停實施。

「國宅政策」乃是四十多年前政府為解決民眾居住問題、安定國民生活及增進社會福祉，推出國民住宅條例，此條例解決無殼蝸牛的「居住問題」，因為，政府興建的「國民住宅」，係指由政府計劃，以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅：一、政府直接興建。二、貸款人民自建。三、獎勵投資興建。四、輔助人民自購。可惜此條例於民國104年01月07日廢止，所以現在的年輕人買房只能自力救濟，沒有機會購買政府興建的國宅。

「合宜住宅政策」是內政部於2010年4月22日推動的「健全房屋市場方案」辦理的出售式公共住宅。為了改善以往國宅建築品質不佳的問題，由政府提供土地，低價賣給民間廠商，由民間廠商提供資金技術興建，承購需符合限定資格，提供無自有住宅的中低收入家庭以合宜價位購買，以達促進臺北都會區住宅供給與需求之均衡，舒緩房價上漲情形之政策目標。但合宜住宅弊案爆發後，內政部表示將不再續推此政策。

「國民住宅」及「合宜住宅」這兩項政策都是政府直接解決無殼蝸牛一輩子的居住問題，但是政府為什麼不去做呢？目前，政府的房屋政策只願意隨民意起舞，毫無遠見、毫無專業，搞什麼「社會住宅」？讓年輕人抽籤租屋！試問，當有一天年輕人離開承租的「社會住宅」後，若干年後，物價又往上漲，房價也飛上天，屆時年輕人更買不起房？到時候只會製造更多的無殼蝸牛！

看看近鄰的新加坡！新加坡推行的住宅政策讓新加坡沒有無殼蝸牛的問題，新加坡人年輕人買公宅，只要透過政府掌管的勞工基金作保就可當成購屋的頭期款，年輕人買公宅只要月繳租金，20或30年後就可還清貸款真正取得房屋所有權，而公宅出售時由政府做莊在配售給新的無殼蝸牛；新加坡市場上的民間興建豪宅價格即使炒翻天也不影響民眾的居住問題！

新加坡對於住宅的良策，台灣實在應該作為借鏡，台灣面積36,000平方公里、人口總數23,279,873、人口密度648.78/平方公里；新加坡面積728平方公里、570萬人、人口密度7,804/平方公里。顯見台灣人使用的土地面積是新加坡人的十倍，即使，扣除台灣山地1/3不適合居住之地，台灣人實際使用的土地面積也是新加坡人的五倍。新加坡可以做到的住宅政策，為什麼台灣做不到呢？因為，台灣的住宅政策沒有推出「藍海政策」；台灣執政者都是只會加稅防堵，推出一檔又一檔的「紅海政策」；結果，一次次的加稅政策處罰炒房投資客及建商，無殼蝸牛居住問題仍然沒有解決，只會讓無殼蝸牛失望，並招來建商的罵聲！（撰文者為執業超過二十五年地政士、現任台北市第二地政士公會理事）