（大成報總主筆郭憲鈴專欄）2010年蔡英文參選首屆新北市長時因台北縣剛升格為新北市，市府年度總預算比縣府時代多出七百億元左右，吾人即上「萬言書」、其中一項係建議未來市政府每年提撥五十億元仿效香港政府興建「公屋」或新加坡政府興建「組屋」之方式興建市府公有住宅廉價租給經濟弱勢之勞工市民或創業中之青年朋友；蔡英文非常重視旋交給政策研究部門研究並依我國法律名稱改為「社會住宅」，可惜蔡英文差了十萬票而落選，新北市民乃無福享受到廉價之「社會住宅」了。

「社會住宅」之論一出，各黨候選人紛紛響應，連一貫與各大財團密切勾結的國民黨也擷取以詐騙選票，全國紛擾吶喊五六年惟只見樓梯響不見人下來，不但郝龍斌無任何執行力推動、連亞洲葉克膜權威的柯文哲醫師市長也未見任何「社會住宅」之影子，能力和郝龍斌不相上下（當年都在搶倒數二三名）的朱立倫更是空中樓閣；最好笑的是內政部營建署在板橋浮洲蓋了一大批「合宜住宅」卻不能當「社會住宅」使用，蓋因原要給弱勢平民的廉價住宅已被前營建署長葉世文收取高額的賄款而變成高價住宅，加上營建品質欠佳、故使「合宜住宅」變成很不合宜、更不能充當弱勢經濟平民使用的「社會住宅」，所以六年來從中央到地方的社會住宅可說是繳了白卷，國民黨是不能指望了，而接任半年的蔡英文政府林全內閣就要加油了。

迄今為止，世界各國有推「社會住宅」的國家有全由政府投資（包括土地和資金）的、如香港的公屋及新加坡的組屋，有由政府廉價租賃土地運用合作制度（資金由社員出資或融資）興建的、如德國、荷蘭、瑞典、日本等，也有利用融資性租賃制度由政府興建然後租賃給經濟弱勢之平民，俟承租人繳完三十年至四十年租金，房屋就轉移給承租人所有，過去在新加坡或香港（港英政府時代）都有施行過這種制度，惟現在香港與新加坡也有施行「合作制度」來興建社會住宅的，這也是當前世界各國最多國家採行之制度，值得台灣各級政府借鏡參考；其實台灣在日治時期之總督府亦興建很多公家宿舍供軍公教或公營事業員工醫師護士廉價租用，但在國民黨敗退台灣之後、很多很好的制度都變了樣，很多公家宿舍都被私人佔有（甚至言明到反攻大陸後再歸還），就這樣很多公產變私產變黨產，後來的軍公教人員沒宿舍分配了就乾脆搞十八趴優惠利率來彌補；最荒唐的是後來中央政府也蓋了一些公家宿舍如大安森林公園對面的信義大樓給各部會首長當官舍，但四十坪的官舍卻只收月租金七百元（以當地行情半坪都租不到，而且有些人還可享受十八趴優惠利率），所以任何很好的制度一到國民黨手上就只有利己而不利人，社會公平正義就完全蕩然無存而只剩國民黨權貴及其附庸財團的自私自利；這是吾人極力主張要消滅萬惡的國民黨的原因；這也是國民黨何以閒置孫文的三民主義而不實施合作經濟制度的地方，因合作經濟制度無大錢可撈也、就是要撈也是微薄小錢罷了，可能僅葉世文一個案所撈的萬分之一而已。

住宅合作社的特點是政府只要提供廉價租金之土地與優惠利率之融資（或免利息），其他建屋資金就由社員自己負責；至於台灣現行之「軍眷公用住宅合作社」有將土地廉價賣給合作社社員就有變相竊佔國土嫌疑，此與世界各國之住宅合作社之做法顯有相違，實非正派正統之住宅合作社，政府相關部會應勿再重蹈覆轍。

現在世界各國住宅合作社辦得最好的應屬德國，第二次世界大戰後德國幾全成廢墟，政府乃利用住宅合作制度興建很多社會住宅，迄今為止德國房屋自有率非常低、僅有22%，卻有超過二成的人住在住宅合作社所興建的社會住宅，約有一半的人租賃建商興建的住宅，將近一成的人住在政府興建的廉價「公屋」；所以住宅合作社居住的都是中等收入戶，「廉價公屋」住的是較低收入者，德國政府應用多種住宅制度讓各階層都能住者有其屋，讓所有房屋都成生活必需品而非奢侈品或炫耀品或可發橫財的商品，因有社會住宅和政府蓋的公屋可調節房地產的供需，所以想依靠資金炒作房地產來大發橫財之幅度不大，所以很少人願將多餘資金再多花腦筋在利頭不太大的房地產上。

德國現在全國有2000個以上的住宅合作社，管理200萬套住房，有300萬以上的社員，所以還有100萬社員還未取得住宅享用；在德國的住宅合作社一般都規定社員要繳交一定數額比例之存款（大多三成）才能享有分配住房之權利，其他七成則靠銀行融資，若銀行僅融資六成則合作社再給予融資一成，這一成合作社融資通常與銀行融資之利息一樣，在授信理論來說這就相當於「第二胎」貸款，反正房子尚未過戶給社員，銀行和合作社完全沒有風險；若社員中途退社、合作社僅扣掉少數管理費用或房屋修理費就將社員繳的錢退還給社員；德國的房屋租賃市場非常發達興隆的，大部分的德國人都租屋而居，所以住宅合作社或建商都不怕房子租不出去，這套完善的房屋租賃制度也是德國人不喜買房子的原因，故房價都很平穩。

為了獎勵民間組織合作社來抵制房屋市場之投機、進而穩定房市價格，德國政府除了提供廉價租金土地給合作社建屋，且提供無息貸款融資給合作社興建房屋，對於合作社建造出租之房屋也給予免稅之優待，最偉大的是德國法律不承認「二房東」的存在，也就是不保障「二房東」的法律權益，所以在德國租房子來租人要自負法律風險。

日本和德國一樣都是二戰之戰敗國，日本本土在戰爭末期被美軍轟炸得滿目瘡痍、體無完膚，加上海外人口紛紛被驅趕回來，所以出現非常嚴重的房荒，為解決住房嚴重不足問題，日本政府與地方公共團體成立「住房供給公社」興建房屋租給中低收入戶，其租金大約為市面租金之一半，這種社會住宅政策很值得台灣學習，台灣有很多社團也很有錢，例如台電、中油、郵政、中華電信和公銀銀行等工會都很有錢，他們的會費都直接由薪水扣下，政府只要訂出優惠辦法讓他們來和政府合作興建社會住宅或勞工住宅，馬上可以解決政府無力推動「社會住宅政策」之問題；還有台灣很多寺廟宗祠或祭祀公業如台北的龍山寺、行天宮、保安宮、慈祐宮，台中大甲的鎮南宮、雲林北港的天后宮-----等等太多積存數百億以上基金之寺廟了，政府若能制定辦法鼓勵他們興建社會住宅廉價租給社會弱勢者，庶幾亦是大功德一件；大家應還記得每次天災地變大災難時，慈濟功德會興建的賑災組合房屋都比政府興建的又快又好又美，四川大地震時連中國總理溫家寶對慈濟功德會賑災之表現都讚不絕口；若政府能制定出合理政策引導這些公益團體面向「社會住宅」，相信蔡英文的社會住宅政策很快就能啟動，讓台灣的經濟弱勢者都能分享廉價的社會住宅；然後我們也可學德國成立「房租評審委員會」，未得評審會通過房東不得任意調漲租金，如此台灣經濟弱勢的租屋者就可以高枕無憂了。

現在全世界已有50多個國家成立「住宅合作社」來協助經濟弱勢者解決住房問題；最近新當選的香港立法會議員姚松炎先生（代表建築測量界）正積極提倡成立「房屋住宅合作社」，香港在1997年回歸之前曾大力發展過「公務員建屋合作社」，也結合社福機構協助下為漁民建立改善生活的「房屋合作社」；香港政府興建的「公屋」都已臻完善了，香港議員都還在提倡成立「房屋住宅合作社」－自己房屋自己建；台灣真應該見賢思齊，趕快推動「住宅合作社」來興建社會住宅，不要等任期結束了再被人民檢討責罵就很難看了。（作者郭憲鈴係大成報總主筆、曾任全國營造公會總幹事、現任台灣國策研究會會長）（本專欄言論非代表本報立場）