（地政士林瑞明/專欄）購屋是人生大事！除非是投資客否則一般人一生買屋的次數定然不多，其經驗必然不足，時下，購屋七成以上多是透過仲介，民眾對於購屋的價格目前有實價登錄可以查詢，但是市場上對於交易的安全的措施，只有仲介都提供「建經公司的履約保證」或者「銀行的價金信託」，但是這兩個方案確實真能保證交易的安全嗎？現在僅就「建經公司的履約保證」來討論。

建築經理公司管理辦法在民國75年07月09日依據內政部臺內營字第420714號令訂定發布全文37條，但是依內政部營建署年92年3月27日營署宅字第0920 016089號函於民國92年1月1日廢止。「建經公司的履約保證」其實最早是由預售屋的買賣衍生而來，早期因為建商銷售預售屋後，因為財務或其他原因無法將房屋完成建築交給買方，建經公司就扮演建商的角度，發包給有信譽的營建團隊，將房屋建築完成交到購屋者的手中。然而，目前坊間的建經公司竟也跨足「成屋」的買賣！但是成屋買賣根本不需要營造團隊來蓋房子，所以，對於成屋的買賣，建經公司的角色似乎有待斟酌？

目前坊間建經公司提供的「成屋價金履約保證」對買賣保障其實都還是不足，有些建經公司的資本額僅新台幣五千萬元正，因此，只要有五千萬都可以自己成立建經公司，毫無專法或特許制度來規範，所以造成社會新聞上有部分建經公司挪用客戶的購屋款，以至對簿公堂造成紛紛擾擾的現象。相較於民國75年施行「建築經理管理辦法」規定有金融機構作為投資者，其保障度相對不足！（已廢止的建築經理公司管理辦法第5條規定：建築經理公司應有銀行參與投資，其投資總額不得低於實收股本百分之三十）。

以目前台北市、新北市每間房屋的成交總價平均在新台幣一千萬以上，如果一家建築經理公司承作買賣時的「成屋價金履約保證」只要超過五間房屋出問題，以建經公司區區五千萬的資本額，如何賠給客戶？如何保障交易安全？令人擔憂的是仲介公司經手的買賣案件九成以上採用所謂「成屋價金履約保證」，其「保證」能力如何？其「履約」能力又如何？確實令人質疑！

筆者於執行業務中，也礙於坊間對於買賣成屋的宣導不夠詳細，很難糾正客戶對「履約保證」的陳舊觀念，客戶根本一面倒將「成屋價金履約保證」解釋成「保證履約」！這種對「成屋價金履約保證」的認知錯誤已經造成根深蒂固的危害！因為，民眾根本聽不進專業地政士的分析及建言。

所以，既然主管機關及立法院遲遲沒有對「成屋買賣制度」成立專法，至少民眾對建經公司「成屋價金履約保證」也必須有所了解，對於建經公司「成屋價金履約保證」的名詞是否「誤導」消費者對於購屋「履約保證」等於「保證履約」。如果有一方違約，雙方將如何「保證履約」？筆者認為，既然食藥署曾經因為「名不符實」強制要求「新竹米粉」改為「新竹炊粉」，公平會何不強制要求「履約保證」名稱，應該改為「安全保管」。因為「履約」、「保證」這兩個名詞都是很慎重的「法律名詞」，斷不可以在買賣房屋這麼大的金額上遭誤用！

筆者強烈要求公平會應該導正建經公司的「成屋價金履約保證」停止再用「履約」、「保證」兩個名詞誤導民眾，應該正名為「成屋價金安全保管」，才能匡正當前成屋買賣的亂象！（撰文者為執業超過二十五年地政士、現任台北市第二地政士公會理事）